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Themenwelten Hamburg
Immobilien 08/2019

Altbausanierung mit System

Neubauten sind teuer, deshalb schauen sich viele junge Bauherrenfamilien zurzeit im Bestand um. Wichtig ist hier aber, nicht die laufende Instandhaltung zu vergessen.

Modernisierung: Wer sein Haus nicht pflegt, muss auf Dauer deutlich mehr in die Sanierung investieren. Foto: Omid Mahdawi_Adobe Stock
Modernisierung: Wer sein Haus nicht pflegt, muss auf Dauer deutlich mehr in die Sanierung investieren. Foto: Omid Mahdawi_Adobe Stock
Aktuell fließen enorme Summen in den Kauf von Altbauten“, beobachtet Reimund Stewen, Sachverständiger und Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB). Immer wieder hat es der Experte mit Kaufinteressenten zu tun, die sich bis ans Limit verschulden wollen, um eine gebrauchte Immobilie zu erwerben. „Dabei lassen die Käufer den Zustand des Hauses oft völlig außer Acht. Sie bauen allein auf den zukünftigen Wertzuwachs.“

Laufende Instandhaltung

Eine zuverlässige Rendite bringt aber nur, was technisch in Ordnung ist. Wer sein Haus nicht pflegt, muss auf Dauer deutlich mehr in die Sanierung der Schäden investieren als für die laufende Instandhaltung nötig wäre. Deshalb rät der Experte allen Käufern und auch jenen, die bereits eine Immobilie besitzen, zur systematischen Pflege. „Wir achten auf unseren Körper“, sagt er, „damit wir im Alter gesünder und länger leben. Wir warten unser Auto und lassen die anstehenden und erledigten Arbeiten in Scheckheften dokumentieren. Diese Scheckhefte sind zum Schluss mitentscheidend für den Wiederverkaufserfolg. Nur unsere Häuser vernachlässigen wir.“

Dabei würde sich die systematische Pflege der Immobilie besonders lohnen: „Schließlich wollen wir lange darin wohnen und tauschen sie nicht wie ein Gefährt nach einigen Jahren einfach aus. Wer den Wiederverkauf eines Tages also einplant, etwa um die Familienimmobilie gegen eine seniorengerechte einzutauschen, der tut gut daran, die laufende Instandhaltung zu dokumentieren, Rechnungen für Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen aufzuheben. Kaufinteressenten und Nachfolger können daran den Erhaltungszustand ablesen.“
  
Theodor Schöne immobilien GmbH
Abgestimmte Sanierung

All das aber, gibt Stewen zu bedenken, seien nur Puzzlesteine: „Erst wenn die Immobilie systematisch begutachtet wird, lassen sich sinnvolle Instandhaltungsarbeiten und bauphysikalisch aufeinander abgestimmte Sanierungsmaßnahmen für die Zukunft definieren, die dann Schritt für Schritt umgesetzt werden.“ Nach Erfahrung des Bausachverständigen zäumen die meisten Hauseigentümer das Pferd hier von hinten auf. Sie vernachlässigen die regelmäßige Pflege und beginnen dann irgendwo mit der größeren Sanierung, manche bei der Fassade, andere bei der Heizung, wieder andere bei Fenstern oder Dach. Sie suchen Handwerker und lassen sich Angebote machen. „Weil sie dabei den Handwerkern auch die Lösungsvorschläge überlassen, kommen viele unterschiedliche Angebote heraus, die sich inhaltlich und finanziell nicht miteinander vergleichen lassen und von denen viele dem Gebäude eher schaden als nutzen“, hat Stewen beobachtet.

Experten hinzuziehen

Wie sollen Hauseigentümer ihre Instandhaltung also angehen? Einschlägige Apps oder allgemeine Checklisten hält Fachmann Stewen für nur bedingt geeignet. „Sie erleichtern zwar den Einstieg ins Thema, aber jedes Haus ist ein Einzelstück, das aus unterschiedlichen Bauteilen und Materialien individuell zusammengefügt und wahrscheinlich außerdem im Laufe der Zeit mehrfach verändert wurde.“ Wer eine Sanierung und Instandhaltung mit System angehen wolle, brauche sachverständige Unterstützung: „Nur so kann er seinen ganz persönlichen Sanierungs- und Instandhaltungsplan entwickeln, Schäden vermeiden und den Wert der Immobilie erhalten.“

Rechtliches

Die Senioren-WG

Auch in einem reinen Wohngebiet spricht nichts dagegen, wenn sich Senioren in einer Wohngemeinschaft zusammentun.

Altbausanierung mit System Image 2
Eine WG von älteren Menschen in einem Einfamilienhaus mit jeweils eigenen Miet- und Pflegeverträgen ist in einem reinen Wohngebiet eine zulässige Form des Zusammenlebens. Diese Konstellation ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern rechtlich nicht mit einem Altenpflegeheim vergleichbar.

Der Fall: Acht bis neun ältere Menschen, von denen einige an Demenz erkrankt waren, lebten gemeinsam in einem Einfamilienhaus in einem reinen Wohngebiet.

Jeder Bewohner verfügte über ein eigenes, möbliertes Zimmer. Gemeinschaftsräume wie Küche, Wohnzimmer und Badezimmer durften von allen genutzt werden. Mit dem Eigentümer der Immobilie waren jeweils eigene Mietverträge abgeschlossen worden. Nachbarn forderten jedoch ein bauaufsichtliches Einschreiten der Behörden: Es liege hier eindeutig ein Heimcharakter vor, zumal sich auch verwirrte Senioren in dem Haus befänden, die ständiger Aufsicht bedürften.

Das Urteil: „Eine intensive Nutzung eines Einfamilienhauses durch mehrere, teilweise an Demenz erkrankte Senioren wahrt die Eigenart des reinen Wohngebietes“, stellten die Richter fest. Allerdings dürfe diese Nutzung in der Praxis im Vergleich zu einer Familie mit Kindern allenfalls zu geringfügig zusätzlichen Belastungen oder Nachteilen führen. Diese Grenze sei hier gewahrt worden. (Verwaltungsgericht Neustadt, Aktenzeichen 3 K 575/17)


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