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Themenwelten Hamburg
Immobilien 12/2018

Hauskauf nach Fahrplan

Auch bei der derzeit großen Nachfrage sollte ein Immobilienkauf sorgfältig abgewägt werden. Zu schnelle Entscheidungen können später enorm ins Geld gehen.

Kauf von Bestandsimmobilien: oft sind größere umbauten und Sanierungen fällig  Foto: Fotolia
Kauf von Bestandsimmobilien: oft sind größere umbauten und Sanierungen fällig  Foto: Fotolia
Die Immobilienpreise steigen weiter, insbesondere Neubauten haben sich verteuert. Deshalb suchen immer mehr Menschen Häuser im Bestand. Das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) vor allem in den Ballungsgebieten wie Hamburg. Gesucht wird alles, von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus. Die Vorteile des Altbaus liegen ja auch auf der Hand: Die Immobilie besteht bereits und muss nicht erst noch zeitaufwendig gebaut werden. Mitunter genügt eine Schönheitsreparatur vor dem Einzug. Meist sind allerdings größere Umbauten und Sanierungen fällig. 

Kosten klar kalkulieren

„Käufer sollten unbedingt vor dem Kauf klären, was an Kosten auf sie zukommt“, rät Klaus Kellhammer vom VPB. „Das sind neben dem eigentlichen Kaufpreis die unvermeidlichen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, aber auch die Kosten für die nötigen Sanierungs- und die gewünschten Umbauarbeiten. Hinzu kommt in gesuchten Lagen eventuell noch ein sattes Extra, denn immer mehr private Häuser und Wohnungen werden im Bieterverfahren verkauft“, sagt der Bausachverständige. „Wertgutachten haben in der aktuellen Situation immer weniger Auswirkungen auf den Kaufpreis. Die Interessenten überbieten sich mit zum Teil erheblichen Summen.“

Wer sich auf diesen Wettbewerb einlässt, braucht nicht nur starke Nerven, sondern auch eine klare Kalkulation, damit er sich nicht im Eifer des Gefechts zu überhöhten Geboten hinreißen lässt. Erster Schritt bei der Suche nach einem geeigneten Bestandsbau ist immer die eigene Prioritätenliste. Käufer sollten im Vorfeld festlegen, was sie suchen: Gegend, Infrastruktur, Art der Immobilie, Raumprogramm – und natürlich den maximalen Preis, den sie zahlen wollen oder können. Wer sich auf diese Weise eine Art Matrix zusammenstellt, kann jede auf den Markt kommende Immobilie recht schnell vorsortieren und besichtigt dann wirklich nur, was zu den eigenen Wünschen passt. Das spart Zeit und Frust und schützt vor falschen Kaufentscheidungen. 

Theodor Schöne immobilien GmbH
Sachverständigen mitnehmen

Zweiter sinnvoller Schritt ist die Besichtigung des Objekts mit einem eigenen Bausachverständigen. Er begutachtet die Immobilie, weist auf Baumängel und nötige Sanierungsaufgaben hin. Er kennt die aktuellen staatlichen Förder- und Zuschussprogramme für die Gebäudesanierung, weiß um Nachrüstpflichten, erläutert Fragen zu möglichen Um- und Anbauten. „Die Kaufinteressenten bekommen damit einen Überblick über Potenzial und Probleme der Immobilie“, erklärt Kellhammer. „Sie erfahren auch, wie teuer sie der Kauf samt den nötigen Reparaturen und angedachten Umbauten kommt, denn letztlich kann der Kaufpreis erst richtig beurteilt werden, wenn die zusätzlichen Kosten bekannt sind.“

B-Plan beachten

Je nach Vorstellungen der Käufer folgt im dritten Schritt der Gang zum Bauamt: Der Blick in den gültigen Bebauungsplan zeigt, ob Anbau, Aufstockung oder sogar Abbruch und Neubau an dieser Stelle möglich sind. Der B-Plan macht auch deutlich, wie sich die Nachbarschaft entwickeln kann – aus dem gemütlichen Siedlungshaus nebenan mit den schönen alten Bäumen darf im Zuge der Nachverdichtung eventuell ein Dreigeschosser werden, der zukünftig im eigenen Garten Schatten wirft. Auch so etwas sollten Käufer unbedingt vor dem Kauf recherchieren.

Individuelle Sanierung

Entschließen sich die Interessenten zum Erwerb und bekommen den Zuschlag, ist der nächste Schritt die Aufstellung des individuellen Sanierungsfahrplans. Er beinhaltet eine Liste von Baumaßnahmen, mit denen die neuen Hauseigentümer die Immobilie im Laufe der kommenden Jahre auf Vordermann bringen können. Dieser Fahrplan orientiert sich an der persönlichen Lebensplanung und legt sinnvolle Maßnahmen fest, die in der technisch richtigen Reihenfolge aufeinander aufbauen. Dabei wird auch geklärt, ob die Arbeiten in verschiedenen Abschnitten möglich sind, abgestimmt auf die finanziellen Möglichkeiten.

Mit dem Sanierungsplan können Baumaßnahmen zeit- und geldsparend kombiniert, Bauzeiten verkürzt, der Bauschmutz reduziert und Mängel vermieden werden. Basis ist eine firmen- und produktneutrale Beratung. Er lohnt sich für größere wie auch kleinere Maßnahmen, ganz gleich, ob die neuen Eigentümer nur die Heizung austauschen, Barrieren ab- und Schadstoffe ausbauen wollen oder eine energetische Komplettsanierung im Sinn haben.

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