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Themenwelten Hamburg
Immobilien 2/2019

Hauskauf sorgfältig abwägen

Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät dazu, auch bei großer Nachfrage einem vermeintlichen Zeitdruck nicht nachzugeben und die Kosten genau zu kalkulieren

Wer einen Altbau kauft, sollte auch die Heizung von einem Sachverständigen prüfen lassen. Eventuell muss sie nach einer gewissen Zeit modernisert werden. Das sollte man dann von Beginn an mit einkalkulieren. Foto: VPB
Wer einen Altbau kauft, sollte auch die Heizung von einem Sachverständigen prüfen lassen. Eventuell muss sie nach einer gewissen Zeit modernisert werden. Das sollte man dann von Beginn an mit einkalkulieren. Foto: VPB
Neu bauen oder einen Altbau kaufen? Diese elementare Frage stellen sich viele Menschen heutzutage nicht mehr. Die gestiegenen Baukosten auf der einen und das überschaubare Budget des potenziellen Bauherren auf der anderen Seite führen häufig zwangsläufig zu der Entscheidung pro Bestandsimmobilie. Insbesondere in den Ballungsgebieten sind Altbauten, seien es Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser, heiß begehrt. Deren Vorteile liegen auf der Hand: Sie müssen nicht erst gebaut werden, und mitunter genügt eine Schönheitsreparatur vor dem Einzug. Natürlich ist es meist nicht ganz so einfach, und es sind größere Umbauten und Sanierungen fällig. Vor allem deshalb rät der Verband Privater Bauherren (VPB) Immobilienkäufern dazu, alle Kosten zu klären, die auf sie zukommen. „Das sind neben dem eigentlichen Kaufpreis die unvermeidlichen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, aber auch die Kosten für die nötigen Sanierungs- und die gewünschten Umbauarbeiten“, sagt VPB-Vorstandsmitglied Klaus Kellhammer. „Hinzu kommt in gesuchten Lagen eventuell noch ein sattes Extra, denn immer mehr private Häuser und Wohnungen werden im Bieterverfahren verkauft.“ Wertgutachten hätten in der aktuellen Situation immer weniger Auswirkungen auf den Kaufpreis. Die Interessenten würden sich mit zum Teil erheblichen Summen überbieten.

Prioritätenliste erstellen

Wer sich auf diesen Wettbewerb einlässt, braucht nicht nur starke Nerven, sondern auch eine klare Kalkulation, damit er sich nicht im Eifer des Gefechts zu überhöhten Geboten hinreißen lässt. Erster Schritt bei der Suche nach einem geeigneten Bestandsbau sollte laut Kellhammer immer die eigene Prioritätenliste sein. Käufer sollten im Vorfeld festlegen, was sie suchen: Gegend, Infrastruktur, Art der Immobilie, Raumprogramm und maximalen Preis. Wer sich auf diese Weise eine Art Matrix zusammenstelle, könne jede auf den Markt kommende Immobilie recht schnell vorsortieren und besichtige dann wirklich nur das, was zu den eigenen Wünschen passt. Das spare Zeit und Frust und schütze vor falschen Kaufentscheidungen.

Bausachverständigen hinzuziehen

Zweiter sinnvoller Schritt sei die Besichtigung des Objekts mit dem eigenen Bausachverständigen. Er begutachte die Immobilie, weise auf Baumängel hin und ermittle nötige Sanierungsaufgaben. Zudem kenne er die aktuellen staatlichen Förder- und Zuschussprogramme für die Gebäudesanierung, wisse über Nachrüstpflichten Bescheid und erläutere Fragen zu möglichen Um- und Anbauten. Kellhammer: „Die Kaufinteressenten bekommen damit einen Überblick über Potenzial und Probleme der Immobilie. Sie erfahren auch, wie teuer sie der Kauf samt den nötigen Reparaturen und angedachten Umbauten kommt, denn letztendlich kann der Kaufpreis erst richtig beurteilt werden, wenn die zusätzlichen Kosten bekannt sind.“ Je nach Vorstellungen der Käufer folgt im dritten Schritt der Gang zum Bauamt: Der Blick in den gültigen Bebauungsplan, erklärt der Bausachverstädnige, zeige, ob Anbau, Aufstockung oder sogar Abbruch und Neubau an dieser Stelle möglich sind. Der B-Plan mache auch deutlich, wie sich die Nachbarschaft entwickeln könne – aus dem gemütlichen Siedlungshaus nebenan mit den schönen alten Bäumen dürfe im Zuge der Nachverdichtung eventuell ein Dreigeschosser werden, der zukünftig im eigenen Garten Schatten wirft. Auch so etwas sollten Käufer unbedingt vor dem Kauf recherchieren.

Sanierungen mit Weitsicht planen

Entschließen sich die Interessenten zum Kauf und bekommen den Zuschlag, ist der nächste Schritt die Aufstellung des individuellen Sanierungsfahrplans. „Der individuelle Sanierungsfahrplan ist keine detaillierte technische Planzeichnung, sondern eine Liste von Baumaßnahmen, mit denen die neuen Hauseigentümer die Immobilie im Laufe der kommenden Jahre auf Vordermann bringen“, erklärt der VPB-Sachverständige. „Der individuelle Sanierungsfahrplan orientiert sich an der persönlichen Lebensplanung und legt sinnvolle Maßnahmen fest, die in der technisch richtigen Reihenfolge aufeinander aufbauen. Dabei wird auch geklärt, ob die Maßnahmen in verschiedenen Abschnitten möglich sind, abgestimmt auf die finanziellen Möglichkeiten.“

Mit dem individuellen Sanierungsfahrplan können laut Kellhammer Baumaßnahmen zeit- und geldsparend kombiniert, Bauzeiten verkürzt, der Bauschmutz reduziert und Mängel vermieden werden. Ein auf firmen- und produktneutraler Beratung basierender Sanierungsfahrplan lohne sich für größere wie auch für kleinere Maßnahmen, für einen Heizungsaustausch genauso wie für eine energetische Komplettsanierung.
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